オフィス需要が一段と停滞‼️地域差も出ている❓

新型コロナウイルス禍の長期化がオフィス賃料の下落圧力を強めている。

日本経済新聞社がまとめた２０２１年のオフィスビル賃貸料調査によると、９月時点の東京のビルの賃料水準が１０年ぶりに前年同期と比べ下がった。

コスト削減に伴う面積縮小にとどまらず、在宅勤務の定着によるオフィス需要の変化が不動産市場の構造に変革を迫っている。

調査は不動産仲介４社から賃料を聞き取り、１９８５年２月を１００として指数化した。

２１年下期（９月時点）の東京の既存ビル（築後１年以上のビル）の指数は１５４・７７で、２０年下期より４・５６ポイント下がった。

２１年上期までは前年同期比で上昇していたが、２１年下期は東日本大震災後の１１年下期以来１０年ぶりに下回った。新築ビル（築後１年未満）は１６７・３９で横ばいだった。

大阪もブレーキがかかってきた。既存ビルは１４７・５１で、２０年下期から０・１７ポイント上昇のほぼ横ばいにとどまった。

新築は１８８・９１と２０年下期より１３・８０ポイント低下し、下期として３年ぶりの低水準。今後大型ビルの供給が続き、賃料相場を下押しするとの見方も多い。

オフィスビル賃貸料調査によると、２１年下期の東京の既存ビル（築後１年以上）の賃料を示す指数（１９８５年２月＝１００）で、前年同期より４・５６ポイント低い１５４・７７。

新築ビル（築後１年未満）は１６７・３９と前年同期と横ばいだった。２１年上期と比べると、既存も新築もともに低下した。

東京エリア

地域ごとにみると、六本木や芝浦などの港区は各地の下落が目立つ。

外資系企業や大手メーカー、通信会社の拠点が集積していたが、テレワークの定着などで拠点再編に伴うオフィスの縮小が目立った。

オフィスビル仲介大手の三鬼商事（東京・中央）がまとめる空室率をみても、直近の９月の港区は８・６８％と５区の中で最も高い。

一方、渋谷エリアの賃料は前年同期比３％高と回復をみせた。

ＩＴ（情報技術）企業が多い街で、コロナ禍が始まった直後からテレワークへの対応が早く、２０年は空室率の上昇が顕著だった。

ただ「ＩＴ企業の聖地」としての人気は根強く、コロナ禍で空いたビルに、かねて渋谷への移転を検討していた企業が周辺地域から移る動きが出た。

８月にはディー・エヌ・エー（ＤｅＮＡ）が「渋谷スクランブルスクエア」に近隣ビルから本社を移すなど渋谷内での移転もある。空室が出てもすぐに埋まるため、「賃料をあまり下げないオーナーも出てきた」（仲介会社幹部）という。

ザイマックス不動産総合研究所（東京・港）の調査では、企業のオフィス移転理由は２０年は「経費削減」が１４％、「業務効率化」が２４％だった。２１年は経費削減は８％に下がる一方、業務効率化は５５％に上昇した。「２１年はテレワークの広がりなど働き方の変化が移転動機の中心になってきた」（同研究所）

企業のオフィス賃借期間は５年単位といった契約も多い。コロナ禍以降でまだ満了を迎えていない企業が今後、契約更新を迎えるタイミングにあわせてオフィスの方針を検討するとみられる。

そうしたタイミングでオフィスを縮小する動きが出る可能性もあり、賃料相場は当面下落圧力が先行するとの見方がある。

大阪エリア

大阪のオフィス需要は緩やかに減退している。

新型コロナウイルス禍の大規模な解約は東京に比べて少ないものの、新規契約や移転を足踏みする企業は多い。

２０２０年からのオフィス空室率の上昇傾向が続き、賃料も当面は下落基調が予想される。

大阪のオフィスビル賃貸料指数は新築ビルが１８８・９１と、前年同期から１３・８０ポイント下がった。感染拡大前は人気が集中していた新築ビルの賃料も下落が続く。

不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）関西支社の山口武氏は「コロナ禍で新築オフィスへの移転に二の足を踏む企業も多く、テナントが埋まりにくくなっている」と指摘する。

既存ビルは１４７・５１と０・１７ポイント上昇したが、上期に比べると７・５５ポイント低下した。三幸エステート（東京・中央）の斉藤典弘大阪支店長は「借り主を募集しても問い合わせが少なかったり、募集を開始してからテナントが決まるまでの期間が長期化したりしている」と話す。

三鬼商事（東京・中央）によると、大阪主要６地区（梅田、南森町、淀屋橋・本町、船場、心斎橋・難波、新大阪）の９月の空室率は４・３３％と前月から０・０６ポイント上がり、１７年４月以来の高水準だ。

都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の９月の空室率が、６・４３％と１年で３ポイント上昇したのと比べると、大阪の上昇ペースは緩やかだ。

一方、２２年以降、大阪では大規模なオフィスの開業が相次ぐ予定だ。

２２年には大阪駅前の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」や「日本生命淀屋橋ビル」などが完成する。

ＪＬＬによると、大阪中心部のオフィス供給面積は２１年の３倍の約１５万８０００平方メートルになる見込みだ。

ＪＬＬ関西支社の山口氏は「新規供給が増えるのもあり、賃料の下落傾向はしばらく続くだろう」と予測する。

その他エリア

地方の主要都市ではオフィス需要の縮小傾向には温度差がみられる。

名古屋のような大都市は賃料下落が目立つが、それ以外の地域ではほとんど変動がない場所もみられた。

地方ではテレワークへの対応が都市部ほど進んでいない企業もあり、引き続きオフィスが必要とされる場面が多いとの見方がある。

名古屋市では「名古屋駅周辺」など立地条件の良い場所で賃料下落が目立った。「高額な賃料を避けて他の地域を選択する動きも出て、需要が減っている」（三鬼商事）という。

三鬼商事によると名古屋中心部の９月の空室率は４・９２％と８月比０・７４ポイント上がった。大阪の４・３３％よりも高い水準となっている。

一方、東日本の各都市の賃料をみると、東京以外の地域は前年同期との比較では横ばいか上昇の傾向を示した。札幌市中心部でも既存ビルの賃料が上昇した地域がある。９月の空室率は２・８９％。約４年ぶりに空室率が３％を超えた８月からは０・１８ポイント下がった。

新規供給が少ないものの古い物件の建て替えなどの開発が続き、市況には比較的安定感もあるようだ。

福岡市中心部の９月の空室率は０・０２ポイント上昇の４・５５％。４月に４・４％台に達してからはおおむね横ばい水準だ。

市内では福岡市による再開発促進事業「天神ビッグバン」が進み、９月にはその第１号物件である「天神ビジネスセンター」が竣工した。こうした新築ビルの稼働率は高く、オフィス需要は堅調に推移するとみられる。

所見

コロナで良くも悪くも定着したテレワーク、東京エリアは特に企業のオフィスの見直しが進む。

一方、地方はテレワークの普及が遅れ、オフィス需要の減退は限定的。

遅かれ早かれ働き方改革は加速する、どのエリアでもオフィス賃料は下がるだろう。